Blog

Geplaatst op

Een huurder die meer dan 20 jaar een studentenwoning bewoont, moet zijn woning uit.

(Hof Den Haag 22 februari 2022)

Een verhuurder die aan Rotterdamse studenten verhuurt vordert bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst met een huurder wegens dringend eigen gebruik.  De huurder is geen student meer, maar wenst in de woning te blijven, waar hij al meer dan 20 jaar woonachtig is. De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder toe, waardoor het er naar uit ziet dat de huurder zijn woning moet verlaten.

De huurder is het hier niet mee eens en gaat in hoger beroep bij het gerechtshof. Het hof oordeelt dat tussen partijen niet in geschil is dat er in Rotterdam grote krapte is op de woningmarkt voor studenten. Daarom is het eigen gebruik van verhuurder dringend. Verhuurder heeft haar eigendom nu nodig om iemand uit haar doelgroep uit directe woningnood te halen. Het hof oordeelt verder dat de huurder de woning als student heeft gekregen en daar 20 jaar van heeft mogen profiteren. Volgens het hof kan de huurder passende woonruimte krijgen. Het hof overweegt daartoe dat iedere volwassen, hoger opgeleide burger met een eenpersoonshuishouden dat kan, wanneer daar aan geen bijzondere omstandigheden in de weg staan. En van bijzondere omstandigheden is in dit geval niet gebleken. Toen de verhuurder in juni 2018 de huurovereenkomst opzegde, kreeg huurder ruim een half jaar de tijd om andere woonruimte te vinden. Uit niets blijkt dat de huurder toen of daarna tevergeefs zoekende is geweest naar een geschikte woonruimte.

Het oordeel van de kantonrechter wordt dus bekrachtigd en de huurder dient de door hem gehuurde woning te verlaten. 

Geplaatst op

Zeer ernstige geluidsoverlast: huurder woning moet vertrekken.

De kantonrechter te Amsterdam heeft onlangs bepaald dat een huurder die ernstige overlast veroorzaakte uit zijn woning moet (ECLI:RBAMS:2022:160). De verhuurder had hier om verzocht.

De overlast waarover de buren klaagden bestond uit nachtelijk schreeuwen en scheldpartijen waarbij vaak hulpdiensten aan te pas moesten komen. De vriendin van de huurder die ziek is en aan psychoses lijdt veroorzaakte het grootste deel van de overlast. Dit verandert de zaak echter niet aangezien de huurder op  basis van de wet verantwoordelijk is voor haar gedragingen. Bij de toewijzing tot ontruiming van de woning weegt ook mee dat er tussen de verhuurder en de huurder verschillende gesprekken hebben plaatsgevonden waarbij de huurder er op is gewezen dat hij met het veroorzaken van overlast moest stoppen. De huurder heeft zelfs een gedragsaantekening ondertekend, waarin stond dat hij zijn vriendin geen toegang meer zou verschaffen tot het gehuurde. Daar heeft hij zich echter niet aan gehouden. Omdat de overlast ondanks meerdere waarschuwingen niet is verminderd en de buren ten einde raad zijn, moet de huurder zijn huis verlaten.

Heeft u een huurprobleem? Schroom dan niet om vrijblijvend contact met ons op te nemen. Wij zullen alles in het werk stellen om het geschil op te lossen!

Geplaatst op

De overheid mag niet zomaar grond verkopen aan een door haar zelf gekozen partij.

Dit blijkt uit het oordeel van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).

De feiten

De gemeente Didam wilde het oude gemeentehuis verkopen. De gemeente was bekend met de interesse van Bedeco c.s. om aldaar een Albert Heijn filiaal te exploiteren, maar koos voor een onderhandse verkoop aan een andere vastgoedontwikkelaar.  Bedeco c.s. is van oordeel dat er sprake is van uitgifte van schaarse grond en dat de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel handelt door geen mededingingsruimte te bieden aan andere potentiële gegadigden.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge raad oordeelt dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Het overheidsorgaan zal hiervoor selectiecriteria moeten opstellen. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Hiermee wordt voldaan aan het gelijkheidsbeginsel. Een overheidslichaam dient dit beginsel in acht te nemen bij een beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst sluit tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak.

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook met zich mee dat het overheidslichaam de verkoop van de onroerende zaak op zodanige wijze bekend moet maken dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

De bovengenoemde selectieprocedure behoeft echter niet plaats te vinden indien bij voorbaat vast staat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam voorafgaand aan de verkoop zijn voornemen daartoe op dusdanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen.

Conclusie

In het geval u geïnteresseerd bent in een door een overheidslichaam (bijvoorbeeld een gemeente) te verkopen stuk grond, heeft u evenveel recht als een andere geïnteresseerde om in aanmerking te kunnen komen voor de aankoop van het desbetreffende stuk grond.

Geplaatst op

Rechter krijgt bevoegdheid om betalingsregelingen op te leggen.

Uit een recente Kamerbrief van minister voor Rechtsbescherming Sander Dekker, blijkt dat hij de rechter binnenkort de bevoegdheid wil geven betalingsregelingen op te leggen. Een rechter kan nu nog niet tegen de wil van de schuldeiser een regeling opleggen. Deze nieuwe mogelijkheid is een fundamentele verschuiving, omdat nu nog in de wet staat dat een schuldeiser recht heeft op de betaling in zijn geheel. Met de nieuwe bevoegdheid krijgen rechters er een belangrijk instrument bij om de afhandeling van schulden te verbeteren.

Geplaatst op

Woonoppervlak blijkt 5,69 % minder dan bij verkoop aangegeven. Makelaar aansprakelijk.

De kantonrechter van de Rechtbank Noord Holland heeft op 3 februari 2021 uitspraak gedaan in een geschil over een verkochte woning. De vraagprijs van de woning van 193 m2 bedroeg € 598.000. De koper heeft de woning gekocht voor  € 623.333, echter bleek het woonoppervlak slechts 182,6 m2 te bedragen. De koper heeft de makelaar aansprakelijk gesteld en heeft schadevergoeding gevorderd.

Volgens de kantonrechter mocht de koper ervan uitgaan dat het vermelde oppervlak is gemeten met inachtneming van de Meetinstructie en dus overeenkomt met het netto woonoppervlak. Dit kan anders zijn als de koper uit verklaringen of gedragingen van de makelaar heeft moeten begrijpen dat het woonoppervlak op andere wijze is gemeten of dat er andere redenen zijn om te twijfelen. De enkele vermelding dat geen rechten aan de verkoopbrochure kunnen worden ontleend, is onvoldoende. Een dergelijke standaardmelding is niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan de verplichte Meetinstructie mag ontlenen. Dit geldt ook voor de exoneratieclausule. De makelaar stelt dat de afwijking niet significant is. De kantonrechter is echter van oordeel dat een afwijking van 5,69 % niet onderschikt is. Het verweer van de makelaar dat door de koper geen schade is geleden omdat evengoed een marktconforme prijs is betaald, wordt gepasseerd. Uit het taxatierapport blijkt niet dat een woning met een kleiner oppervlak dezelfde waarde vertegenwoordigt.

Na de afweging van een aantal factoren komt de kantonrechter uit op een schade van € 5.000,–. De makelaar dient deze schade aan koper te vergoeden.

Mocht u na de koop of verkoop van een woning problemen ondervinden, neem dan contact met ons op. Wij staan u graag met raad en daad terzijde.

Geplaatst op

Rechter ontbindt de huurovereenkomst van een woning wegens de aanwezigheid van lachgas

Het gebruik van lachgas staat steeds meer ter discussie. Officieel is het nog niet verboden. Toch heeft de kantonrechter van de rechtbank Gelderland onlangs een huurovereenkomst van een woning ontbonden wegens de opslag van een aanzienlijke hoeveelheid flessen lachgas in de berging van het gehuurde.

De kantonrechter oordeelde dat er sprake was van een tekortkoming door de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst. De huurder had namelijk een grote hoeveelheid flessen met lachgas in het gehuurde opgeslagen. Volgens de kantonrechter is het een feit van algemene bekendheid dat gas onder druk kan ontploffen. Ook stond op het etiket van de gasflessen dat het ging om een licht ontvlambaar gas. De huurder had zich daardoor moeten realiseren dat hij een gevaar voor zichzelf, voor het gehuurde maar ook voor anderen was door maar liefst 64 flessen lachgas met een totale capaciteit van 139 liter in de berging van de woning op te slaan. De huurder heeft daarmee gevaarzettend gehandeld en in strijd met de wet zich niet als een goed huurder gedragen. Volgens de kantonrechter rechtvaardigt dit in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst op basis van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk wetboek.

De huurder heeft nog een beroep gedaan op de “tenzij-bepaling” uit artikel 6:265 BW en aangevoerd dat er sprake was van een eenmalige tekortkoming en dat hij zijn leven sindsdien had verbeterd. De kantonrechter oordeelde echter dat een tekortkoming uit het verleden niet ongedaan gemaakt kan worden. De kantonrechter vindt het belang van de verhuurder (een woningcorporatie) om haar huurders een rustig en veilig woongenot te verschaffen veel zwaarder wegen dan het belang van de huurder. Daarnaast acht de kantonrechter nog van belang dat de handel in lachgas criminaliteit aantrekt en dat voor alle huurders duidelijk moet zijn dat de verhuurder hier streng tegen optreedt. De kantonrechter wenst met de uitspraak dus ook een voorbeeld te stellen.

Geplaatst op

Veel consternatie over vrouw die € 7.000,00 bijstandsuitkering dient terug te betalen omdat ze wekelijks boodschappen kreeg van haar moeder

Op 14 oktober 2020 heeft de Rechtbank Midden Nederland uitspraak gedaan in een geschil tussen een vrouw die een bijstandsuitkering had en de gemeente Wijdemeren. De gemeente Wijdemeren heeft bijstand van de vrouw teruggevorderd omdat de vrouw wekelijks van haar moeder boodschappen kreeg. Deze uitspraak is op 4 december 2020 door de rechtbank gepubliceerd.

Zoals we eind december 2020 veelvuldig in de media hebben kunnen vernemen, heeft de uitspraak tot veel verontwaardiging en boosheid geleid bij politici. Een veel gehoorde kreet is dat de “menselijke maat” zoek is.

Wat was precies het geval. Bij besluit van 13 december 2018 heeft de gemeente Wijdemeren van een vrouw die bijstand genoot, een bedrag van bruto € 7.039,96 teruggevorderd wegens ten onrechte ontvangen bijstand op grond van de participatiewet. De gemeente was er achter gekomen dat de vrouw door haar moeder werd bijgestaan in haar levensonderhoud. Dit had de vrouw niet uit eigen beweging aan de gemeente doorgegeven. De vrouw heeft uiteindelijk aan de gemeente bevestigd dat zij iedere week een tas boodschappen van haar moeder kreeg.

Nadat het bezwaarschrift van de vrouw door de gemeente is afgewezen, heeft zij de kwestie voorgelegd aan de rechtbank.

De rechtbank is kort samengevat met de gemeente van oordeel dat de waarde van de boodschappen in mindering op de bijstandsuitkering dient te worden gebracht. Tevens is de rechtbank van oordeel dat de gemeente voor de berekening van het terug te vorderen bedrag van de Nibud-norm heeft mogen uitgaan. Volgens de rechtbank is er ook geen sprake van dringende redenen om van de terugvordering af te zien. Hierbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat een terugvordering van bijstand zodanig dient te geschieden dat de bijstandsgerechtigde blijft beschikken over een inkomen gelijk aan de beslagvrije voet.

Het bedrag van bruto € 7.039,96 dient derhalve door de vrouw te worden terugbetaald. Bij de verrekening van het door haar verschuldigde bedrag met haar uitkering wordt er rekening gehouden met de beslagvrije voet, zodat zij in de visie van de rechtbank toch voldoende over houdt om maandelijks in haar levensonderhoud te kunnen voorzien.

Naschrift:

Wat betreft deze aangelegenheid wijzen wij er nog op dat de gemeente Wijdemeren alleen de boodschappen terugvordert, zij heeft afgezien van het opleggen van de hierbij behorende boete. Op haar website heeft de gemeente Wijdemeren aangegeven dat zij naar aanleiding van de discussie nogmaals naar de zaak zal kijken om te bezien of zij in deze kwestie destijds het juiste evenwicht goed hebben weten te bewaren. De vrouw is inmiddels in hoger beroep gegaan. Het is dus afwachten hoe de hogere rechters naar dit geschil kijken. Wellicht is er ook een taak voor de politiek weggelegd om te rade te gaan of we in Nederland dergelijke gevolgen van de toepassing van de Participatiewet aanvaardbaar vinden.

Geplaatst op

Wet werken waar je wil

Onlangs is het wetsvoorstel “Wet werken waar je wil” ingediend.  Wat houdt deze wet in?

Als gevolg van de coronacrisis is thuiswerken de nieuwe maatschappelijke standaard geworden. Zowel werkgevers als werknemers verwachten dat ook na de coronacrisis een deel van de werkzaamheden blijvend thuis zullen worden verricht. De indieners van het wetsvoorstel vinden het daarom nodig om een (juridische) balans te vinden tussen thuiswerken en werken op de werkplek.

Op basis van de huidige Wet Flexibel werken hebben werknemers het recht om bij hun werkgever een verzoek in te dienen voor een wijziging van de arbeidsplaats. De werkgever kan dit verzoek echter redelijk eenvoudig passeren. De werkgever hoeft een afwijzing van een dergelijk verzoek immers niet te motiveren. Met de eventuele wetswijziging mag een werkgever straks een verzoek tot wijziging van de arbeidsplaats (bijvoorbeeld thuis) alleen afwijzen indien sprake is van zwaarwegende bedrijfs- of dienstbelangen. Het recht van de werknemer op de keuze van een arbeidsplaats wordt daarmee dus sterker.

Het verzoek tot aanpassing van de arbeidsplaats dient schriftelijk bij de werkgever te worden ingediend. In het verzoek moet worden aangegeven op welk moment de verzochte aanpassing dient in te gaan. Daarnaast dient het verzoek tenminste twee maanden vóór het beoogde tijdstip van de aanpassing te worden ingediend. De werkgever moet vervolgens hierover met de werknemer in overleg  treden en moet uiterlijk een maand voor de beoogde ingangsdatum schriftelijk op het verzoek hebben beslist.

Het wetsvoorstel is niet van toepassing op werkgevers met minder dan 10 werknemers.

Rechtskundig Adviesbureau Kok houdt u graag van de komende ontwikkelingen op de hoogte.

Geplaatst op

Zes piloten die zelf ontslag namen bij Ryanair komen volgens de rechtbank Oost-Brabant (20 oktober 2020) in aanmerking voor ontslagvergoeding.

De piloten zegden eind 2018 hun arbeidsovereenkomst met Ryanair op. Zij vonden dat er door toedoen van hun werkgever een onwerkbare situatie was ontstaan. Zij wilden daarvoor transitie- en schadevergoedingen.

In augustus 2018 raakten cao-onderhandelingen tussen de piloten en Ryanair in een impasse en riep het personeel twee collectieve stakingen uit. Ryanair dreigde hierop met sluiting van de basis bij verdere stakingsacties en drong aan op samenwerking om sluiting te voorkomen. Vlak na de laatste staking kondigde Ryanair aan dat zij de basis in Eindhoven per 5 november 2018 zou sluiten. Aan de piloten werd per brief medegedeeld dat zij zouden worden overgeplaatst. De piloten stapten echter naar de (voorzieningen)rechter en die oordeelde op 1 november 2018 dat Ryanair de piloten niet zonder hun toestemming mocht overplaatsen. Diezelfde dag diende Ryanair bij het UWV een collectieve ontslagaanvraag in voor de piloten en werd de piloten gevraagd in te stemmen met vrijwillige overplaatsing. Inmiddels hebben de piloten een andere baan gevonden.

De rechter oordeelt als volgt. Ryanair heeft zelf aangegeven dat zij op 3 september 2018 heeft beslist dat de basis in Eindhoven op 5 november 2018 zou worden gesloten. Toch drong zij in reactie op dreigende stakingsacties aan op samenwerking om sluiting van die basis te voorkomen. Duidelijk is dat Ryanair niet echt openstond voor verdere samenwerking en onderhandelingen. Met deze gang van zaken rond de sluiting, waarbij de onoprechte houding richting de eigen werknemers en de oneigenlijkheid van de gebruikte argumenten in het oog springen, heeft Ryanair het vertrouwen van de piloten ernstig geschonden. Hierdoor zijn de arbeidsverhoudingen ernstig verstoord geraakt. Daarbij komt dat de voorzieningenrechter op 1 november 2018 besliste dat de piloten vooralsnog niet eenzijdig mochten worden overgeplaatst. Op diezelfde dag werd de piloten gevraagd in te stemmen met vrijwillige overplaatsing, omdat anders een ontslagprocedure vanwege boventalligheid zou volgen. De piloten dachten hierdoor dat Ryanair de beslissing van de voorzieningenrechter negeerde. In plaats van zich in te spannen om de arbeidsverhouding te normaliseren, gooide Ryanair op die manier olie op het vuur. Dit alles maakt dat Ryanair ernstig verwijtbaar handelde.

Ryanair moet de 6 piloten daarom een zogeheten transitievergoeding betalen variërend van ruim 5.000 tot ruim 51.000 euro. De geclaimde schadevergoeding ter compensatie van hun lagere inkomen in hun nieuwe baan, wordt door de rechtbank afgewezen. Die schade komt niet voor vergoeding in aanmerking in het geval de werknemer zelf zijn arbeidsovereenkomst opzegt.

Geplaatst op

Huurverlaging als gevolg van corona?

Door de coronacrisis dreigen veel ondernemers in “zwaar weer” te komen. Door de overheidsmaatregelen dalen hun omzetten immers aanzienlijk. Een belangrijk onderdeel van de vaste lasten die ondernemers hebben, betreft de huur van hun winkel-/bedrijfspand. Een grote groep ondernemers is momenteel niet meer in staat hun huur op te brengen. Inmiddels hebben een paar rechtbanken uitspraken gedaan inzake ondernemers die vanwege de coronamaatregelen een (tijdelijke) huurverlaging hebben verzocht. Uit deze uitspraken kan worden afgeleid dat er voor huurders van winkel-/bedrijfspanden mogelijkheden zijn om vanwege de coronacrisis reductie van hun huur te krijgen. De rechtbanken zijn kort samengevat van oordeel dat de beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis als onvoorziene omstandigheden kunnen worden aangemerkt in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk wetboek. En als er sprake is van onvoorziene omstandigheden kan de huurovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat de huurder (tijdelijk) minder huur hoeft te betalen.

Bent u benieuwd naar uw juridische positie op het gebied van huur/verhuur? Schroom dan niet om contact met ons op te nemen voor een kosteloze en vrijblijvende evaluatie van uw situatie. Wij helpen u graag verder!

Ondersteund door WordPress