Categorie: Huurrecht

(Hof Den Haag 22 februari 2022)

Een verhuurder die aan Rotterdamse studenten verhuurt vordert bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst met een huurder wegens dringend eigen gebruik.  De huurder is geen student meer, maar wenst in de woning te blijven, waar hij al meer dan 20 jaar woonachtig is. De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder toe, waardoor het er naar uit ziet dat de huurder zijn woning moet verlaten.

De huurder is het hier niet mee eens en gaat in hoger beroep bij het gerechtshof. Het hof oordeelt dat tussen partijen niet in geschil is dat er in Rotterdam grote krapte is op de woningmarkt voor studenten. Daarom is het eigen gebruik van verhuurder dringend. Verhuurder heeft haar eigendom nu nodig om iemand uit haar doelgroep uit directe woningnood te halen. Het hof oordeelt verder dat de huurder de woning als student heeft gekregen en daar 20 jaar van heeft mogen profiteren. Volgens het hof kan de huurder passende woonruimte krijgen. Het hof overweegt daartoe dat iedere volwassen, hoger opgeleide burger met een eenpersoonshuishouden dat kan, wanneer daar aan geen bijzondere omstandigheden in de weg staan. En van bijzondere omstandigheden is in dit geval niet gebleken. Toen de verhuurder in juni 2018 de huurovereenkomst opzegde, kreeg huurder ruim een half jaar de tijd om andere woonruimte te vinden. Uit niets blijkt dat de huurder toen of daarna tevergeefs zoekende is geweest naar een geschikte woonruimte.

Het oordeel van de kantonrechter wordt dus bekrachtigd en de huurder dient de door hem gehuurde woning te verlaten. 

De kantonrechter te Amsterdam heeft onlangs bepaald dat een huurder die ernstige overlast veroorzaakte uit zijn woning moet (ECLI:RBAMS:2022:160). De verhuurder had hier om verzocht.

De overlast waarover de buren klaagden bestond uit nachtelijk schreeuwen en scheldpartijen waarbij vaak hulpdiensten aan te pas moesten komen. De vriendin van de huurder die ziek is en aan psychoses lijdt veroorzaakte het grootste deel van de overlast. Dit verandert de zaak echter niet aangezien de huurder op  basis van de wet verantwoordelijk is voor haar gedragingen. Bij de toewijzing tot ontruiming van de woning weegt ook mee dat er tussen de verhuurder en de huurder verschillende gesprekken hebben plaatsgevonden waarbij de huurder er op is gewezen dat hij met het veroorzaken van overlast moest stoppen. De huurder heeft zelfs een gedragsaantekening ondertekend, waarin stond dat hij zijn vriendin geen toegang meer zou verschaffen tot het gehuurde. Daar heeft hij zich echter niet aan gehouden. Omdat de overlast ondanks meerdere waarschuwingen niet is verminderd en de buren ten einde raad zijn, moet de huurder zijn huis verlaten.

Heeft u een huurprobleem? Schroom dan niet om vrijblijvend contact met ons op te nemen. Wij zullen alles in het werk stellen om het geschil op te lossen!

Het gebruik van lachgas staat steeds meer ter discussie. Officieel is het nog niet verboden. Toch heeft de kantonrechter van de rechtbank Gelderland onlangs een huurovereenkomst van een woning ontbonden wegens de opslag van een aanzienlijke hoeveelheid flessen lachgas in de berging van het gehuurde.

De kantonrechter oordeelde dat er sprake was van een tekortkoming door de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst. De huurder had namelijk een grote hoeveelheid flessen met lachgas in het gehuurde opgeslagen. Volgens de kantonrechter is het een feit van algemene bekendheid dat gas onder druk kan ontploffen. Ook stond op het etiket van de gasflessen dat het ging om een licht ontvlambaar gas. De huurder had zich daardoor moeten realiseren dat hij een gevaar voor zichzelf, voor het gehuurde maar ook voor anderen was door maar liefst 64 flessen lachgas met een totale capaciteit van 139 liter in de berging van de woning op te slaan. De huurder heeft daarmee gevaarzettend gehandeld en in strijd met de wet zich niet als een goed huurder gedragen. Volgens de kantonrechter rechtvaardigt dit in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst op basis van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk wetboek.

De huurder heeft nog een beroep gedaan op de “tenzij-bepaling” uit artikel 6:265 BW en aangevoerd dat er sprake was van een eenmalige tekortkoming en dat hij zijn leven sindsdien had verbeterd. De kantonrechter oordeelde echter dat een tekortkoming uit het verleden niet ongedaan gemaakt kan worden. De kantonrechter vindt het belang van de verhuurder (een woningcorporatie) om haar huurders een rustig en veilig woongenot te verschaffen veel zwaarder wegen dan het belang van de huurder. Daarnaast acht de kantonrechter nog van belang dat de handel in lachgas criminaliteit aantrekt en dat voor alle huurders duidelijk moet zijn dat de verhuurder hier streng tegen optreedt. De kantonrechter wenst met de uitspraak dus ook een voorbeeld te stellen.

Door de coronacrisis dreigen veel ondernemers in “zwaar weer” te komen. Door de overheidsmaatregelen dalen hun omzetten immers aanzienlijk. Een belangrijk onderdeel van de vaste lasten die ondernemers hebben, betreft de huur van hun winkel-/bedrijfspand. Een grote groep ondernemers is momenteel niet meer in staat hun huur op te brengen. Inmiddels hebben een paar rechtbanken uitspraken gedaan inzake ondernemers die vanwege de coronamaatregelen een (tijdelijke) huurverlaging hebben verzocht. Uit deze uitspraken kan worden afgeleid dat er voor huurders van winkel-/bedrijfspanden mogelijkheden zijn om vanwege de coronacrisis reductie van hun huur te krijgen. De rechtbanken zijn kort samengevat van oordeel dat de beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis als onvoorziene omstandigheden kunnen worden aangemerkt in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk wetboek. En als er sprake is van onvoorziene omstandigheden kan de huurovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat de huurder (tijdelijk) minder huur hoeft te betalen.

Bent u benieuwd naar uw juridische positie op het gebied van huur/verhuur? Schroom dan niet om contact met ons op te nemen voor een kosteloze en vrijblijvende evaluatie van uw situatie. Wij helpen u graag verder!